未来,农贸市场会发展成什么样子?

发布时间:2024-05-25

上篇文章我们发问"农贸市场会消亡吗?"


很多读者留言发表自己的看法,一些人认为农贸市场不会消亡,因为觉得市场买菜最接地气,也有不少人认为"在线上生鲜、社区门店的包围下,农贸市场以后基本上都要倒闭"。所以,农贸市场还有机会吗?农贸市场会有多大的比例消亡?未来留存下来的农贸市场会发展成什么样子?


身处瞬息万变的当下,仿佛没什么是可以准确预知的,但历史的车轮压过每寸土地的时间不一样。



01.  "那些消失的菜市场"


自1985年开始,统购统销的农产品流通体系取消,国家开展"菜篮子工程",现在能看到的许多菜市场基本建于这一时期。不同城市对于菜市场也有不同规划,像北京这样的超大型城市,用地非常紧张,后续规划新建菜市场很少,基本都是上世纪八九十年代建设的存量市场。


未来农贸市场发展(1)

▲北京三源里菜市场就是建设于1992年


在二十年前的2004年,中央一号文件提出"鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市,支持农业龙头企业到城市开办农产品超市",即"农改超"。这一政策是为优化农贸市场的"脏乱差"问题,应对城市化进程顽疾的政策导向,着实改善了生鲜食品销售的卫生、服务水平,但也在这一过程中,一些"脏乱差"的菜场开始了淡出了历史舞台 。


据研究北京菜市场变迁的北京交通大学的盛强教授统计,从2005年到2009年,北京三环路内5个摊位及以上规模的菜市场有43个消失,其中3个被升级为超市,23个因城市开发被拆除,其余转为其他城市功能。


而到疫情前的2019年,北京三环内包括菜市场、生鲜和水果超市、零散型摊点等各类生鲜零售渠道的总数为671个,但大于300个摊位的菜市场仅剩2个,100~300个摊位的菜市场有13个,而小于2个摊位的零散型摊点多达225个。


在疫情发生后,不仅北京这样的超大城市,各地农贸市场也都在不可逆地消失,除了城市更新所迫之外,更多因为菜市场的生存环境发生了巨大变化。一方面是疫情以来反复的关停,菜场客流被分流,也不够稳定;另一方面,生鲜电商、社区小店的野蛮生长,间接导致各地菜市场消失的速度加快。


未来农贸市场发展(1)

▲各地菜场均不同程度流失


不仅菜场消费人流"消失",摊主也在"消失",一些农贸市场的摊主前两天还在摆摊,这两天身体不大行,就回家歇着了。这个行业凌晨1、2点起床是常态,到下午6点半歇业,一天工作十七八个小时,年纪轻还好,年纪大了,身体容易吃不消。而且近两年农贸市场生意不好,累又不赚钱,没有年轻人愿意来做,空摊位也就越来越多,招商越来越难了,市场也就撑不下去了。


南京菜市场协会数据显示,南京全市有360家菜市场,超过50%的菜市场营业额在逐年下降。此外,据2020年广州市菜市场协会的数据显示,广州共有菜市场620余家,但是每年都会有5家左右的菜市场在消失。


02."进程中留存下来的菜市场"


大型的批发菜市场一般会先于城市发展的步伐,从寸土寸金的中心城区向外移,而中级别菜市场一般会通过升级改造等手段,呈现出动态的稳定性,而小菜市场则比较复杂,因为坪效等原因固步不前,导致落后于时代发展也被遗忘。


所以一般"消失的菜市场",多为500-3000平米的中小型菜市场。这些"消失的市场"被碎片化,被许多没有名字的"小门店"取而代之。


一位多年管理菜市场的经营者对此表示,这就好像是一棵树,树的主干被砍掉后,周边就冒出一些小树丫儿。


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▲野蛮生长的路边生鲜门店


根据欧睿咨询的数据显示,从2009年到2020年,在各个生鲜销售渠道中,传统菜市场的占比从75.3%下降到64.9%,但仍然是最大的生鲜零售渠道,而电商占比从0.3%猛增到6.9%,商超的表现中规中矩,占比从24.2%增长到27.9%。


生鲜电商的兴起方便了一些带有互联网基因、本来就不怎么买菜的中青年人,菜市场做为主要生鲜渠道,是因为它留存有人口结构比例最大的中老年客群,南京菜市场协会信息显示,如今菜市场80%的顾客是中老年群体。


可以说一些菜市场兴建之初就是这批人来光顾菜场,养活了菜场生意,而二三十年后,部分菜市场的主要客户群体依旧是他们,那么再过十年、二十年呢?很多菜市场意识到了这个问题。


2020年,浙江以便利化、智慧化、人性化、特色化、规范化"五化"提升为目标,全面启动市场的"五化"改造。首批完成改造的260家商品市场,以及第二批419家商品市场将以焕然一新的模样,出现在浙江人的家门口。


与此同时,全国范围内也有一些网红菜市场逐渐出圈,以年轻人喜闻乐见的形式,在网络上传播。大家也不难发现,当下身边留存下来的菜市场越来越"现代化"兼具"智慧化"、"年轻化"。


未来农贸市场发展(3)

▲配套齐全的现代化、年轻化菜市场


菜市场连接的不仅是居民群体,还有周边的商业系统,比如小吃店、小卖部等等,菜市场的消失,也意味着与菜场共生的小商业正在逐渐消失。


2023年商务部联合12部门印发了《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划》,提出补齐社区基本保障业态,要求菜市场发展"一店一早","小修小补"等社区便民服务。


至此,菜市场的发展与改造不仅限于农贸、生鲜的交易功能,而是开始重新注重菜市场对社区生活文化与情感的承载功能,从消费到服务,从农贸到休闲,从"守旧人"到"纳新人",被社区接纳,受消费者喜欢的菜市场,一定是与时共进的菜市场。


03.  未来,菜市场何去何存?


未来,农贸市场将怎样发展?当下野蛮生长的社区门店该怎么解决?面对这一系列的疑问,农贸市场的摊主们给不出答案,但也急于寻求答案。


我们不妨看看国内外其他地区的菜场经营与发展,看看别人走过的路。


1.香港街市的生意经

Benuo Market Research Center


菜市场在香港称为"街市"(street market),香港居民在传统街市购买食物的比例高达74%。最初引入街市制度是为了整治公共卫生环境,建设时主要考虑安置小贩集中管理,所以档位规模由周围需要迁置的小贩数量决定。之后为了更好地服务周边居民,提出新建街市档位应参考家庭户数或总人数按比例设置。


因为用地紧张,香港街市的建筑形态多采用街市大厦的形式,提供一站式公共服务,以提高便利性、服务效率及土地使用价值。街市可以跟熟食中心、市政办公、社区康乐、公共图书馆、幼儿园和停车场等功能结合,这种安排尤其受老年人欢迎,购菜、办事、锻炼和会友都十分方便。


未来农贸市场发展(4)

▲香港领展房产旗下乐富街市


香港街市有个"超级包租公"--香港领展房产,手握超60个"鲜活街市",雄踞在非cbd处。他们将低价租下的上世纪70-80年代的老旧物业,做鲜活街市资产优化工程,将市场进行配套优化后出租,但不一定出租给经营户,而是会有些把摊位租给生鲜贸易公司,再由生鲜贸易公司雇人在市场摆摊。


2.台湾菜场的规划与自治

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台湾从1950年代起即在制度上将市场列入城市规划"公共设施"的范畴,并在都市计划中划定市场用地。早期经济发展水平低,私人兴建成本过高,把市场划入"公共设施"有利于政府依法编列预算兴建市场。


台湾零售市场改建主要采用3~4层的现代综合楼形式。为了照顾年长的家庭妇女,市场多安排在一二层;三四层则设置市场办公室,并结合社区活动设置老人文康中心等,成为社区的交往中心。这与大陆目前一些新升级改造的农贸综合体规划一致。


未来农贸市场发展(5)

▲杭州崇贤前村农贸综合体


台湾城市管理体制以自治体制为主,零售市场也不例外。为了调动商贩自治自管的积极性,"零售市场管理条例"规定新建公有市场必须成立自治组织,每个商贩都是成员。摊贩经营最大的问题,既不是其商法上主体资格问题,也不是卫生或者税务问题,而是就是其经营场所实施规制的问题,市场对商贩和商贩对市场相互制约。


3.新加坡的小贩中心

Benuo Market Research Center


新加坡小贩中心设立初衷是安置街头零散商摊。兴起之初,市中心区的小贩中心选点在居住区周围,目的是接近原来零散商贩售卖的地方,方便新老顾客。后来新镇建设时,新兴的小贩中心成为邻里中心的重要功能之一,按500m服务半径基本覆盖新镇。小贩中心与组屋区同时建设,商户和居民同时迁入,既满足居民需求,也提供了更多的就业机会,成为新镇居民生活中重要的公共空间。


未来农贸市场发展(6)

▲新加坡小贩中心


新加坡新镇建设时期的小贩中心以独立建筑为主,而到后期小贩中心的建筑形式出现两种新的趋势:一种是与其他功能混合节约用地,如布置在多层停车场底层;另一种是在邻里组团中衍生出小型私营小贩中心。


以上三地菜市场发展历程可发现,菜市场与公共卫生、居民生活密切相关,属于公共服务的重要内容。将菜市场作为公共服务设施设置主要是基于以下共识:

(1)整治街道公共卫生环境,把零散商摊纳入正规管理体系,统一规划安置,统一管理;

(2)菜市场不仅要满足附近居民的购菜需求,还有日渐增长的用餐需求;

(3)面向社区提供休闲服务,尤其是健身、会客、儿童娱乐等公共服务功能。

借鉴三地经验,在规划布局方面,首先应在城市规划中明确菜市场用地性质;其次,菜市场的设置标准应根据居民需求确定,并综合考虑流动商贩的安置问题。在建筑设计方面,菜市场可与社区中心等多种功能立体组合,提高土地利用效率;还应通过加强管理和提升服务,营造富有活力的市场文化。在管理机制方面,建议采用政府主导的方式管理菜市场,同时还应注重培育市场的自治力量。日本的菜场每周有固定休市,经营户也会放假,市场维护也同时进行。


···Benou  Design···


如何让菜市场这块民生拼图,以更加便利的形式契合年轻人的需求,"重新社区化"或许是答案之一。


作为城市公共空间,新型菜市场在向综合商业体转变,不仅保留传统菜市场,也吸引了年轻客群,延长消费者在菜市场里的停留时间。大市场就是中转生鲜,这个肯定永远不可能改变的,小市场可能会像香港、新加坡这种邻里中心的模式,菜场成为社区配套,与餐饮、与生活服务有关的功能场地。


存量改造时代,空间将被赋予更多的可能性,我们杭州贝诺市场研究中心也在重新思考"人、货、场"三者的关联性、空间性、效率性,创新空间运营思维,将菜市场的场地功能发挥到极致。


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