都说最是人间烟火抚人心，说起菜市场逃不过“烟火气”这个词，但烟火气是什么呢？好似又具体描述不了。

当不能从正向普遍定义的时候，不妨换个思维，反向下定义。

“不食人间烟火”是什么呢？  是清冷感。

清冷的市场，有些是设计风格的简洁，有些是市场内气氛的冷清，菜市场升级改造设计简约给人高级感，而气氛冷清则是荒败感，这种荒败感最直接的来源就是盖着歇业布的空铺、空摊。

01.农贸市场空摊率呈上升趋势✦

近年来，农贸市场空摊率整体呈现上升趋势。

大趋势：静态是供给大于需求；动态是供给增长大于消费增长。

市场面积增长跑赢消费增长：换句话说，就是农贸市场增长跑在社零总额增长前面。尤其在生鲜零售整体供给饱和的状态下，僧多粥少的局面成为当前消费形势。

线上零售增长迅猛，对线下呈挤压趋势：线上零售增长稳健增加，换个角度理解，就是线下零售总额逐步下降，尤其是对于线下替代性较强的零售业态。在生鲜到家和社区团购的冲击之下，线下生鲜零售节节败退。

◆ 市场在面对大环境的压力时应对不够：

1、线上对线下零售替代性增强，转型不及时；

2、疫情冲击之下，业务方向调整不及时；

3、周围竞争对手林立时，市场存在感低。

行业环境是如此，每个市场处于相同的大环境之中，但好像我的市场周围有个别市场经营得风生水起？不少市场方都会有此疑问。

02.如果只有自己的市场冷清✦

小环境：市场竞争力不足、专业化类分不足、过度追求租金指标。

◆先天性原因：

1、位置较偏，人口基数过低；

2、周边覆盖消费量不足，辐射范围小；

3、项目体量偏小，聚客能力不足。

◆ 后天因素：

1、强竞争导致市场处于下风，并且没有找到合适应对策略；

2、市场过度追求收益最大化，导致租售比过高；

3、市场物业和品牌老化，消费体验差，远离消费者；

4、市场专业化经营能力不足(招商、运营、市场、规划、物管等)。

市场在周围环境衬托下存在感不足：有些菜市场升级改造自身特色不够明显，在大环境中很容易被忽略，消费者流失之后，空摊率上升，二次招商也较为困难。

03.空摊意味着什么？✦

正常来说，一般市场经营，实现市场商业价值的保值和增值，通过最小化的空铺和最大化租金追求市场方的收益最大化。

按照以往经验分析，从空铺率可以判断项目的经营状况：

市场空铺率，一般控制在10%以内，代表一定的合理性；

空摊率超过15%，代表这个市场有一定经营压力；

空摊率超过30%，代表这个市场比较困难；

空摊率超过45%，代表这个市场走向衰退、甚至死亡。

超过合理空铺率，根据空铺率大小，可以判断空铺意味市场运营预警和招商预警。

1、空铺意味着经营预警--代表市场的运营水平高低：运营管理水平高低，从经营户销售和出租率就能直接体现出来；同时合理的业态规划和资管政策，保证项目有较好品牌组合和商铺出租率。反之，较高的空铺率反映着项目经营水平较为粗放、滞后，不能应对市场竞争和消费市场变动。

2、空铺意味着招商预警--代表市场经营户盈利水平的高低：如果某类项目空铺多，代表该业态下商家不盈利的占比就比较多，整体经营情况不是很良性，需要重点预警，重新规划业态。

3、大量空铺意味市场经营危机：市场赖以生存是经营户，一方面缴纳租金和物业费，一方面完成交易和消费。大量空铺，不仅直接影响市场的客流和销售，影响物业收益，更重要的是影响品牌经营信心和消费体验感受。

商铺空置率进一步提升，总租金持续下探，如果不能扭转局面，空置率升高、租金下降会进一步循环。

04.如何降低空摊率？✦

市场主动降低租金，在没有空铺情况下是不太可能实现的；所以更多的还是市场掉铺，空铺达到一定数量，招商有一定难度，迫不得已才会主动调整租金政策来获取客户，所以关键在于如何让市场不落入如此被动的局面。

市场不同的的空铺率，招商时面临的情况也会不同，带来的直接影响就是市场方需要主动出击，通过简单的菜市场升级改造来降低空摊率。

找到市场自身定位和竞争策略：在强手如林的商业竞争中，每个市场都要找到自己的定位，在城市/商圈中的位次，在品牌和消费者心中位置，有完整的项目画像、消费者画像和竞争画像。

这其中的自我定位，包括但不限于找准市场类型（文旅型、社区型、中心型等），市场品牌定位（便民市场、中高端市场），市场拳头产品（水产、肉类等等），市场特色服务（政务、家务等等），甚至可以借此作为市场宣传语，让消费者和经营户在想到某类产品或服务时，第一联想到自己市场。

租赁政策要看市场自身条件，更要看外部环境和外部竞争：合理的租金政策、合理范围的租售比，是市场保留优质经营户的基础条件，也是汰换引进业态和经营户的前置条件。

具体政策不仅要看市场自己的租赁情况，还要看竞争对手的租赁政策，如果市场竞争力较弱，租赁政策差距过大，可能会流失一部分优质商户。

同时也要看商业大环境，尤其在疫情反复的情况下，大家开店更为谨慎，把低成本和稳健投资放在第一位，如果租赁政策继续按照往年标准执行，成交概率就比较小。

招商是市场存在和运营的基础，政策灵活是关键：市场里开出来的每一个摊位，都要经过市场方一个一个交谈、沟通、反复确认达成合作，还得符合市场商业规划(业态符合)、品牌落位(级次匹配)、租金确认(租户达标)等层层审核，最终签约落位。甚至后期还要经过一店一审核、现场装修把关，最终才达到市场经营繁荣。

◆ 疫情之下，租赁政策下行，坚守传统租金政策可能失去更多商户：可持续的市场运营和经营户实实在在的销售量才是市场稳定的前提，对于营运期商户，租金很大程度上是压力和束缚，控制和分担商户压力，让商家的运营更加放开手脚，在大形势不好的情况下，才有机会获取商户成交或者获取更优质商户。

◆新型业态上，市场传统租赁政策需要突破：市场业态的提档升级成为当前很多市场向上突破的方式，但是就目前市场的招商政策来说，纯粹租赁模式很难实现新业态的稳定发展，需要给予新业态商户更多的支持，如果坚持传统的租赁政策，很难让新业态的商户稳定生存。还有不少网红体验业态，对租金条件比较敏感，也需要做些租赁政策突破，才能实现业态真正落地。

以上，总结起来就是灵活调整市场业态与政策，减少空置率：

1、业态丰富度：社区服务、家政服务、早餐饮食等；

2、增加消费体验项目：现场加工、儿童体验区等；

3、招商方面下工夫：品牌店、大商户、有经验的经营户为首选；

4、提高运营管理：用服务与运营市场替代仅收租的管理方式。

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因此市场前期的招商工作、后期协助商户运营和经营户的维稳工作都是关键，主动打造提升市场竞争实力、及时调整市场租赁政策、严格把控招商工作等等，这一系列菜市场升级改造的运营维护市场自身的行动，不能被动地、眼看着市场空铺不断增多，然后被迫进入降租的场面之中去。

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