楼层定位·大学问

国家从2009年开始进行棚户区改造，对钢棚以及马路市场施行了搬迁。2018年10月8日，李克强总理在国务院常务会议上强调，“棚改是重大民生工程，也是发展工程。”“这项工作对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用，可以说‘一举多得’。

提高城市建筑利用率，减少平层农贸市场的出现。农贸市场一般会以一个小型MALL的出现。一般市场内部的商业价值：首层＞地下一层＞地上二层，故而在小型MALL中市场方为实现商业价值最大化，并不愿意把农贸市场放在首层，但又怕市场不位于首层不能存活。

  农贸市场设计的前期楼层定位非常重要，然而国内大多数设计公司并不具备这种商业定位能力。一旦定位失误，建筑方的真金白银就为设计公司的失败尝试买单了。

1/新建农贸市场都钟爱首层

一般建议将新建的农贸市场放置在市场一层，这样相对比较保守的设置可以确保农贸市场大概率下能存活。

首先，首层农贸市场的消防问题最容易解决，开口易设置，不存在消防疏散宽度及距离不够的问题。而且多层建筑在设置喷淋情况下一层农贸市场防火分区可以做到5000平方米，这使得农贸市场有条件做大空间，并且没有阻隔能确保通透性。

其次，首层农贸市场在排水上也相对便利，前期预留排水沟便可以直接进行排水。如果前期没有预留排水沟，也可以通过垫高往地下室打孔排水。

另外，首层农贸市场在通风以及采光上肯定优于地下室。且在相同层高下，由于地下室需要设置强排风等设施设备，管道管径必然会多于首层，故而首层农贸市场吊顶完成面一定会高于地下室吊顶完成面。

 武汉百大鲜生是一个位于首层的新农贸，作为新建项目也经过了重新招商，是武汉首家以五星级服务为理念的连锁农贸市场，杭州贝诺团队首创港式主题体验式新型农贸市场，打造未来街市风向标。

2/成熟的农贸改造更爱“1+2”

“1+2”顾名思义即一层或一层局部加二层皆为农贸市场，此类农贸市场的设置一般适用于有固定商贩及客流并已经形成商业氛围的成熟农贸市场。为提高楼层的商业价值，可将一层部分区域划作他用如划外铺、增设美食餐饮区等，将农贸市场设置在二层以提高收益的同时，引进品牌商铺以提升市场档次。市场的二层商业价值也可以挖掘。当然此类市场需要设置便捷的垂直交通，能够快速的将消费者拉伸至市场二层，自动扶梯必不可少。1+2农贸市场的模式当然还适用于位置地段较好的一二线城市。一层的租金相对较高，经营户不能接受，只能退而求其次上二层。

留下农贸市场市场位于杭州市西湖区，市场经过拆旧搬新，具有原市场的交易基础，故而新市场整体面积5800平米，共计三层，一层至二层为菜场交易功能，负一层为配套仓储及停车。杭州贝诺设计团队以全面商业化视野设计新的菜市场，强调科技创新主题，重点突出市场品牌化和租户品牌化，从空间设计、灯光设计、摊位轻量化、可移动上进行全面创新深化，该项目为杭州市西湖区标杆项目。

3/备选方案：地下一层

农贸市场设置在地下一层在大部分地区都比较常见，然而江浙一带由于潮湿基本不会将市场设置在负一层。并且除了潮湿问题以外，市场设置在负一层还面临着哪些问题？

消防问题：消防规范要求地下一层农贸市场在设置喷淋的情况下，最多只能做到2000平方，所以大型农贸市场往往被要求设置防火墙进行阻隔，这也导致市场通透性差。

通风采光：地下室更多地需要借助机械通风和电力照明，这无疑增加了运营成本。即便加强了机械通风，市场的通风问题往往也不能很好地解决，室内空气依然浑浊不堪。

布局动线：一般地下室农贸市场仅有一个主要导入口导致市场内经营死角较多。

排水问题：地下室农贸市场如果没有回填土或者底下是人防，排水必须靠水泵往上抽，这是非常容易堵塞的。

  重庆佰鲜生这家菜市场位于地下负一层，是因为设计师们考虑到当地居民已经习惯了上下楼梯，故而心理上比较能接受负一层菜市场。以五星级服务为理念的连锁农贸市场，杭州贝诺团队通过对重庆网红元素的提取，通过大胆的炫彩颜色运营，打造一个匹配重庆网红城市定位的农贸市场，成为当地的一道亮丽风景。

4/运营大挑战：单独二层

农贸市场单独设立于市场二层的国内案例相对较少，且存活率不高，但也不乏成功案例。例如：由我院设计的上海爱鲜生召楼路店单独设置在建筑二层，运营引流方便，但是市场投入巨大，前期基本靠补贴维持运营。

消防需求：二层农贸市场由于新的《消防法》的颁布，特别容易面临消防疏散满足不了的问题。未能满足消防疏散的情况下，二层只能通过敲楼板增加疏散楼梯或者增加室外钢楼梯，这无疑增加了额外开支。

客流输送：二层的农贸市场必须设置自动扶梯或货梯快速导入客流。如果前期建筑没有预留，这会是一笔很大的投资改造。

消费心理：消费者内心往往是不能接受农贸市场在二层的，仅仅一层之差却让人购物体验很差，这是由于农贸市场非常讲究快进快出，注重便捷。设立在二层的农贸市场往往会让消费者感到极其不便转而选择别家。

上海爱鲜生农贸市场作为新建市场，市场管理方曾多次邀请杭州古荡农贸市场负责人来市场分享优秀管理经验，且开展对经营户的培训，加强经营户对市场的认同感，促进市场良好购物氛围的形成。

所以贝诺设计徐总监建议在农贸市场楼层定位中，选用单独二层做农贸市场一定要三思。

总结

徐总监作为经验老到的农贸市场设计师，在这里也向各位提出恳切的建议：

农贸市场项目进行新建、改建、扩建前，必须要做好农贸市场楼层功能进行定位，精准的市场定位才能使农贸市场在运营中盈利更多，在经营管理中避开不必要的风险与障碍。

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