“网红”盒马，从来不缺瓜。

　　盒马的小伙伴岁宝百货（需求面积:18000-30000平方米、已进驻1家购物中心）单方面爆料，它们要在深圳试水一个新业态——盒马里·岁宝，选址罗湖，主题为亲子。一时间，“盒马要做购物中心了！”登上了多个媒体头条。

　　但商业地产头条从盒马方面得到的明确回复：盒马里，定位社区mall。

　　盒马里，是个啥？

　　8月30日，岁宝百货在2019年中期业绩报告中透露，将与盒马共同推出一个新业态——盒马里·岁宝，“在门店布置、运营模式、货品购买、数据管理等，全方位与盒马合作”。

来源/岁宝百货财报

　　公告显示，首家盒马里将以岁宝百货深圳聚福店为试验点，以亲子为主题。据商业地产头条了解，该店位于罗湖区莲塘路，并不是商业繁华地，目前门店以超市（已改造成盒马鲜生）、零售（鞋服、珠宝、美妆等）业态为主，配有少量餐饮（肯德基等）。

来源/高德地图

　　据高德地图，聚福店一公里范围内分布着6所学校、多个幼儿园/早教中心，以及大片居民楼，这说明周边客群确实是以家庭亲子为主。并且，在三公里范围内，这家店几乎没有竞争对手，仅有一家面积不大的聚宝商业中心。

　　资料显示，岁宝百货成立于1996年，是深圳的一家综合性连锁商业企业，以百货、商超为主营业务，目前旗下拥有岁宝百货（百货店）、SMART（超级市场）、Shirble Plaza（购物商场）三个品牌，门店主要位于广东深圳和湖南。

来源/岁宝百货财报 制图/商业地产头条

　　随着零售业态的变迁，传统老百货渐渐式微。从近几年的经营状况来看，岁宝百货营业额一直保持在13亿元左右，增长乏力，公司拥有人应占溢利表现也不稳定。

　　于是，去年6月，岁宝百货与盒马达成合作：自2018年7月1日起两年内，分阶段将12家岁宝超市改造成盒马鲜生，成为岁宝物业的租户，并共同探索开发社区新零售解决方案。截至今年上半年，已有8家岁宝超市完成改造。

　　岁宝百货认为，与盒马合作，有助于岁宝由传统百货转型为一站式购物中心，提高百货业务的出租率和租金收入，逐步加强盈利能力。

　　从2018财报来看，因自有物业转为投资物业产生的公允价值变动，岁宝百货公司拥有人应占溢利同比增长141%至1.1亿元。

　　盒马变形，填坑作战

　　对盒马来说，借道岁宝可快速布局深圳市场。目前，盒马在深圳共有15家门店。此次在深圳对于盒马里的探索，亦是盒马进入创新期之后不断迭代的一个缩影。

　　进入2019年，盒马积极探索新店型和新业态，盒马菜市、盒马小站（前置仓，4000-6000平）、盒马mini（500平）、盒马F2（便利店），以及盒马云超（快消品电商）、盒马里（社区mall）……

　　尤以盒马mini呼声最高。日前，盒马mini第三家店开在了上海郊区——上海黄浦城市生活广场，一改之前盒马只出现在城市核心区的“高大上”路线。在盒马CEO侯毅看来，盒马mini是盒马下沉市场的利器。

来源/盒马布告栏

　　接地气，是市场对盒马mini最直观反映。近千平的空间内，少了抢镜感十足的大海鲜，蔬菜水果再不是整装出售，零零散散的瓜果，应和着亲民的价格。

　　开店成本低，“填坑”效果明显，盒马mini成了“盒马系”的宠儿。在侯毅的计划中，待到测试阶段结束，大家会看到盒马mini在中国零售圈全面铺开的盛况。

　　“最佳商品结构、最佳成本结构，这两个验证以后我们再去验证更优商品结构、更优成本结构，估计三到四个月的就能完成，明年我们会在全国迅速推进盒马Mini店。”

　　盒马的其他类型门店，也在某些深度和广度上对盒马标准店做了补充：不同的业态和商品结构，满足3KM范围内消费者更多需求；扩大盒马覆盖范围，承载“填坑”功能。

　　当然，业态更迭背后有着其必然逻辑：更细密的商业网络收集用户数据、培养用户粘性；门店作为“后置”仓及时补货，利用供应链资源；作为集团新零售先锋，承担探索更多的业态的任务。

　　随着阿里零售布局逐步深入，盒马门店的“急先锋”角色重要性将凸显。今年6月，阿里巴巴宣布再次进行组织调整，盒马升级成为独立事业群，将加强与阿里旗下的峰鸟配送、大润发、淘鲜达、天猫超市等业务版块间协同。

　　招商证券认为，阿里新零售战略从方法论上就与腾讯不同。阿里想重构线下市场，通过自己的方法论改造零售企业，形成一个以阿里为中心的体系：

图片来源/招商证券

　　虽然目前盒马部分门店经营业绩低于预期，但从2019年开始，其资源投入重心将集中于供应链整合与梳理，门店规模的增长有利于提升对供应链上游的议价能力。

　　接下来，服务于阿里的“中心化”的盒马计划将集中体现在以下三点：

　　· 输出盒马模式：用盒马的方法论探索改造三江购物、新华都、高鑫零售等，现三江已有接入淘鲜达改造存量门店的尝试；

　　· 共享战略资源：通过与战略入股的三江、大润发等合作，共享供应链、会员资源；

　　· 坚持迭代：由阿里的雄厚资本为其试错背书，坚持迭代新零售模式下的业态。

　　接入存量，干购物中心的活

　　空间上，盒马以mini等多种形态杀入线下，“填坑作战”效果不错。但从扩张角度考虑，一二线城市的核心商业物业非常有限且增量不多，虽然盒马对地段要求不高，但在后续快速拓张过程中将会面临物业资源紧缺的问题。

　　去年，盒马已将13家全国性地产商（印力、新城 、恒大、碧桂园、融创、世茂、佳兆业、中海、复地、银泰、合景泰富、居然之家、嘉豪商业）正式纳入合作朋友圈，以期未来扩张中获得租金优势。

　　在向不同业态拓展的过程中，盒马会遇到并改造不同的存量物业。阿里之外，腾讯、京东等巨头也正不断介入线下存量物业，将自己的新零售业态装入传统商业地产中。

　　与电商巨头进行合作，是零售企业布局线上连接线下最便捷的模式，物业优势也能价值重估。这也就能解释为何岁宝百货急于公告与盒马的合作计划。因为“新物种”的出现，总能调动资本市场好奇心。

　　从行业意义来说，互联网巨头们体量大，进行新零售探索财务压力小，可进行方法论试错；而传统线下零售企业财务相对保守，容易模仿接受风险较低且已跑通的改造升级模式。

来源/盒马

　　盒马正在跑的模式，会首先在阿里新零售版图里传播；又因其链接线上线下，会被其他零售商模仿；再扩展到商业地产本身的格局。如同往湖中心投下石块，一圈圈涟漪向外扩散，经济学上称为“创新扩散”的过程。

　　因此，短期内，从协同角度看，各类零售商及地产商为新零售提供物业，而互联网巨头则发挥数字化优势。供应链是壁垒，物业则是突破点。

　　长期来看，中国城市化进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。

　　浩浩荡荡的存量风口，虽无法确定巨头对线下资源争夺会进行到什么程度，但他们是不可或缺的存在者。因为有了他们的加入，这桩生意变得更有趣好玩了。