菜市场设计丨解析崛起中的三四线新农贸-杭州贝诺市场研究中心-星级规范,价值高,创意好

菜市场设计丨解析崛起中的三四线新农贸

发布时间：2019-08-02

“郡县治则天下安，县域强则国家富”，县域经济是国家经济发展组成中不可或缺的一部分，越来越多的投资者把目光聚焦到这里，在一些经济实力较为发达的区县，一座座现代化的新型农贸市场正在出现。

市场现状

过去，三四线城市的农贸市场长期处于无管理或者管理混乱的阶段，有的地方甚至只有马路菜市场。但随着县级城市居民的消费需求的增长，这些老旧落后的农贸市场显然不再能够满足居民需求，三四线城市消费者也同样亟需新的消费场景和体验。

当前很多三四线城市对农贸市场方面的关注还很少，不少人口超过100万的地区，配套农贸市场仍是“老、旧、破”模式。业界其实早已察觉到这是一块亟待填补的空白，拥有很大的发展潜力，且就县域城市发展来看，农贸市场的升级也遵循了综合而集约的土地开发理念，立体复合多种功能，激活城市的空间形态，成为新区建设和旧城改造的重要手段。

正在崛起的三四线城市购买力

三四线城市居民收入持续提高

根据麦肯锡的有关预测，我国中产阶层占比将大幅度提升，预计 2022 年达到 81%，成为中国消费升级的最主要力量；其中，三四线城市的中产阶层将成为未来占比增长最快的群体，预计 2022 年达 40%。收入的提高，让三四线城市居民消费信心比以往有了显著提高。尼尔森的消费信心指数调查显示，2017 年三线城市消费信心指数为 113，增速为 4.63%，高于一二线城市增速。

三四线城市网络设备渗透率不断提高

随着互联网覆盖率的提高和移动互联网的持续下沉，三四五线城市的网络设备渗透率有了显著改善，这也为三四线城市居民的网络娱乐和消费行为提供了硬件上的保障。而基于较大的人口基数，三四线城市网民规模仍有较大的增长空间，这也预示着三四线线城市未来的巨大潜力。

三四线居民独特消费特征——单价低但频次高

相比于一二线城市的居民，三四五线居民的休闲娱乐时间相对充裕。根据北京大学社会调查研究中心联合智联招聘推出的《中国职场人平衡指数调研报告》，31~40 小时是三线以下城市居民一周工作时间占比最高的时间长度（占比35％），低于一线城市（56％）和二线城市（47％）；在工作时间大于 41 小时的区间，三线以下城市同样低于一二线城市；相反，三线以下城市居民工作时间在 21~30 小时的占比，高于一二线城市。因此，他们有着更充裕的时间去追求娱乐与消遣，并为之付费。

80 后与 90 后的成熟，促成了小镇青年

经济的繁荣，对品质品牌需求见长

眼下，以 80 后与 90 后年轻人为主导的消费人群结构已经形成，根据美国著名研究机构 ComScore 的统计数据，我国 25 岁-34 岁消费人群占据总人口比例高达 32.1%，超过世界平均水平 4.5 个百分点。而这当中，自然有着相当一部分小镇青年，他们在消费过程中，普遍更加注重品质与服务，追求个性化、新鲜刺激多样化、高品质、体验式消费，因此，普通的农贸市场根本无法引起他们的消费兴趣。

如何规划设计

01.首要问题

“县城新农贸能否生存，投入才是第一个问题”。“投入”不仅仅包括资金的投入，还需要专业设计团队支持。部分项目从立项开始，一直抱着“能省则省”的心态，处处皆是“便宜”思维，一个无法给消费者良好消费体验的市场显然是不受欢迎的。

02.改造升级模式

县城新型农贸市场“常见”一点的改造升级模式有三种，供大家参考：

拆老搬新：老市场场所狭小，即使改造也无法扩大交易场地，这种情况下，拆老搬新是很好的一种方法。老市场和新市场可以实现无缝对接，无时间差，不会影响到周边居民的日常生活。

拆老建新：市场不搬迁，在旧市场原址重建新市场。此方法会有一个弊端——时间差。在建造新市场的期间，可能会流失大量客户，因此，新市场建成后，市场管理方需要对此作出系列措施：加强常态化管理，推动农贸市场制度化、规范化管理，吸引新老客户前来消费。

商户整合：市场周边散落许多流动摊贩，三俩成群，形成许多小型的马路菜市场。这些摊贩占道经营、摊位凌乱，噪音污染和污水横流的问题严重影响周边居民的出行和休息，存在极大的安全隐患。

在此情况下，大型市场将流动摊贩整合，不仅可以有效改善周边环境，还能将附近的消费群体吸引到市场来。

纯粹招商：新兴地区的新建农贸市场经常会遇到因商户不足导致客流量小的问题，为了尽快拉动市场的发展，市场方可以进行广泛招商，吸引其他地区商户。

03.规划、设计

选址：县城的商圈特征是向心聚集型，县城的核心商圈半径通常不超过500米，主要集中区域的半径基本上就在300以内。但当前各地县城的房地产开发都明显的周边化、新区化，所以需要综合考虑各项地理因素的影响来决定合理的市场地址。

体量：按照客流量的多少以及市场受众的不同，农贸市场的规模大小也有所不同。如只为了满足周边居民区的日常消费，农贸市场可选择小而精模式，大概面积在500-1000㎡；若需满足一个大型综合社区，周边客群丰富且有多个成熟小区的情况，市场面积可定在1500-3000㎡；若是批发零售兼营的大型农贸市场，面积甚至可以达到上万平方。

配套：市场需要配备充足的停车位。县城虽然小，但中高收入的人群更爱开车的生活。尤其是那些大型的批零兼营农贸市场，更是要考虑进出货物的大型运输车辆的停车需求。

场景化打造：主题风格，这是商业建筑的核心要素，三四线城市的商业建筑大多数停留在传统百货阶段，单调雷同，缺乏趣味。无论是个性张扬、简单质朴的工业风，是创意奇特、充斥着人文气息的文艺范，还是将室内空间伪装成室外街区的场景化风格，都能刺激眼球、制造热点，成为当地消费者喜闻乐见的猎奇新天地。

细节处理，即通过各种符合市场设计的软装摆设为生硬的商业建筑注入细腻、特色的内在灵魂，增强农贸市场的趣味性与体验感。通过独特场景氛围的营造，让农贸市场的文化理念与细致服务深入人心，培养顾客的消费粘性，并逐步形成可持续经营发展之路。

案例赏析——伟阳农贸市场

伟阳农贸市场位于江苏省苏州市太仓东古路15号，周边有五洋路、东古路和郑和西路三条主要道路。项目周边有多个居民小区，客流量十分丰富。